Welke bouwkundige zaken bekijkt een taxateur?

In het model taxatierapport 2021 is een behoorlijk uitgebreide bouwkundige staat opgenomen. Dit was ook direct de grote wijziging die in 2021 is doorgevoerd en verplichte elke taxateur om opnieuw examen bouwkunde te doen alvorens met dit rapport mocht worden gewerkt. Toch is de bouwkundige opnamestaat niet hetzelfde als een bouwkundig rapport dat u misschien kent van bijvoorbeeld de aankoopkeuring. De opnamestaat in het taxatierapport is slechts een visuele inspectie en kent slechts een 4-tal beoordeling. Goed, redelijk, matig of slecht. Wanneer een onderdeel als matig of slecht wordt beoordeeld is het verplicht om ook herstelkosten te vermelden. De eventuele herstelkosten worden beraamd met kengetallen die voorhanden zijn in de taxatiesoftware van de taxateur. Binnen het taxatierapport wordt in een overzichtelijke tabel een opsomming van de staat van de diverse onderdelen gemaakt met de daarbij behorende herstelkosten.

Bouwkundige staat binnenzijde woning

Door de hoeveelheid van te controleren onderdelen is het inmiddels gebruikelijk dat een taxateur gebruik maakt van een opname app. Hiermee kan de taxateur systematisch door een woning lopen en per ruimte de staat van onderhoud en evt. gebreken met herstelkosten noteren. Aan de binnenzijde van een woning gaat het hierbij om afwerking van vloeren, wanden en plafonds, evt. lekkages, ongedierte zoals houtworm maar ook om de aanwezige installaties zoals cv, koeling en elektrische installaties. Uitgangspunt is dat in principe alles de beoordeling goed heeft tenzij er zichtbaar dingen mis zijn. Ook kan het zijn dat de afwerking niet langer als veilig wordt beschouwd zoals zachtboard plafonds of verouderde bedrading met katoenen isolatie. De plafonds in het voorbeeld kunnen op zich in prima staat zijn en keurig geschilderd maar er zal toch een foto en opmerking gemaakt moeten worden over de brandgevaarlijkheid van deze plafonds. De bedrading in het voorbeeld zal prima werken maar er mag niet meer op worden verder gebouwd in de elektrische installatie.

Bouwkundige staat buitenzijde woning

Aan de buitenzijde van een woning kijkt een taxateur naar het algemene beeld van de woning en moet bedacht zijn op verzakkingen en scheurvorming. Bepaalde soorten van scheurvorming hebben te maken met funderingsproblemen, andere soorten van schuurvorming hebben te maken met verkeerd gebruik van materialen in de diverse bouwperioden. Zo zijn in woningen uit de jaren `60 tot `80 van de vorige eeuw betonnen lateien (balken boven muuropeningen) vaak te strak ingemetseld waardoor scheuren boven raamkozijnen ontstaan doordat beton verder uitzet dan baksteen. Bij vooral oudere woningen (1940 en ouder) kunnen funderingsproblemen ontstaan doordat de grond waarop deze gebouwd zijn door klimaatverandering begint te slinken. Deze woningen hebben geen betonnen fundering maar slechts een gemetselde brede laag waarop de muren staan. Een klein scheurtje in het metselwerk ter hoogte van de kelder is bij deze woningen echter weel heel normaal. Of er elders in de buurt funderingsproblemen zijn wordt geautomatiseerd opgevraagd bij de overheid.

Bouwkundige staat appartementen

De bouwkundige opnamestaat bij appartementen is een stuk korter dan die bij woningen. Dit komt omdat bij appartementen alleen mag worden gekeken naar het privégedeelte. De buitenkant is immers van de Vereniging van Eigenaren zodat een eigenaar daar niets aan kan en mag doen. Voor de binnenzijde geldt hetzelfde als voor woningen. Er wordt gekeken naar afwerking, installaties en evt. verouderde bouwkundige onderdelen. De buitenkant van een appartementencomplex wordt bouwkundig in beeld gebracht door het meerjarenonderhoudsplan of kortweg de MJOP. Het MJOP wordt voor iedere taxatie opgevraagd bij de V.v.E. zodat de taxateur ook voor appartementencomplexen kan zien of er onderhoud gepland staat, problemen zijn en of er voldoende geld in kas is bij de vereniging om toekomstig onderhoud uit te voeren.