Hoe werkt een buy to let taxatie

Bij een buy to let taxatie of taxatie van een woning of appartement in verhuurde staat worden altijd twee waardes getaxeerd. De marktwaarde in vrije onverhuurde staat en de marktwaarde in verhuurde staat. De vrije marktwaarde wordt vastgesteld op de gebruikelijke wijze met o.a. referentietransacties en de marktwaarde in verhuurde staat wordt vastgesteld door de markthuur van het object te kapitaliseren. Hiermee wordt bedoelt dat de jaarhuur met een bepaalde factor wordt vermenigvuldigt. Dit rendementspercentage wordt de "Yield" genoemd.

Maximale huurwaarde

Om tot de marktwaarde in verhuurde staat te komen worden tijdens de opname alle factoren die van invloed zijn op de huurwaarde genoteerd. De basis van de taxatie is de puntentelling van de huurcommissie. Met deze puntentelling, die rekening houdt met oppervlakte, luxe, wel of geen privé buitenruimte etc. kan worden vastgesteld wat de maximaal redelijke huur voor de te taxeren woning of het appartement is en of het object onder de huurprijsgrens valt of er boven. De rekentool van huurcommissie dient dus zo precies mogelijk te worden ingevuld en wordt toegevoegd aan het taxatierapport.

Kapitalisatie van de huurwaarde

Wanneer de huurwaarde van een woning of appartement bekend is kan worden gekeken naar welk rendement gebruikelijk is in de markt. Het gebruikelijke rendement wordt op verschillende manieren verkregen. Om tot een marktconforme kapitalisatiefactor te komen moet een taxateur rekening houden met verschillende invloeden.

• Verhouding tussen huurwaarde en transactieprijs van woningen in verhuurde staat (koopsom delen door markthuur)
• Kapitaalmarktrente
• Hypotheekrente op buy to let hypotheken
• Etc.

Het staat een taxateur vrij om de te gebruiken yield/kapitalisatiefactor te onderbouwen.

Kosten die drukken op de waarde van verhuurde woningen

Wanneer bekend is welke huurwaarde en huis of appartement heeft moet worden gekeken naar welke objectgebonden kosten drukken op de netto opbrengst. Kosten die standaard worden verrekend met de opbrengst zijn o.a.:

• Gemeentebelastingen voor de eigenaar
• Waterschapslasten
• Rioolheffingen
• Opstalverzekering
• Onderhoudskosten
• Beheerskosten
• Bijdrage V.v.E. voor appartementen
• Mutatiekosten (leegstand en mutatieonderhoud)
• Verhuurcourtage
• Evt. erfpachtcanon

Naast bovenstaande kosten kan er ook gecorrigeerd worden voor achterstallig onderhoud of andere kosten die gerelateerd zijn aan het huis of het appartement. De meeste kostenposten kunnen online gevonden worden via de gemeente, provincie of het waterschap. De overige kosten komen uit stukken die bij de huidige eigenaar worden opgevraagd.

Berekenen waarde in verhuurde staat

Wanneer alle gegevens bekend zijn kan eindelijk een berekening gemaakt worden van de waarde in verhuurde staat. Dit gebeurt door de huuropbrengst minus de kosten te vermenigvuldigen met de aan de hand van de yield gevonden factor. De uitkomst van deze vermenigvuldiging is de maximale investering die bij dit rendement kan worden gedaan. Dit betekend dit bedrag nog moet worden gecorrigeerd met de geldende overdrachtsbelasting (op dit moment 10,4%). Na deze correctie is de waarde in verhuurde staat bekend.

Waarom verhuren minder interessant is geworden

In bovenstaande uitleg hebben de drie meest belangrijke factoren, de yield, kosten en overdrachtsbelasting de grootste invloed op de uitkomst van een buy to let taxatie. Bij stijgende rente (yield) gaat de kapitalisatiefactor omlaag, bij stijgende overdrachtsbelasting wordt de correctie groter. Doordat de rente flink gestegen is en de overdrachtsbelasting verhoogt heeft dit dus een verlammende invloed op de buy tot let markt. Temeer wanneer dit met geleend geld moet gebeuren. Immers hypotheekrente op een buy to let hypotheek is een behoorlijke kostenpost in de berekening.

Wanneer is verhuren nog steeds interessant

Het verhuren van een huis of appartement kan interessant blijven voor een ieder die het bezit al heeft of het te verhuren huis vrijwel hypotheekvrij kan kopen. Ook wanneer er zeer veel achterstallig onderhoud is en er een bijpassende koopsom is kan de totale investering een goede verhouding hebben met de te realiseren huurprijs.

Door het herstellen van achterstallig onderhoud of totale datering kan de uiteindelijke huursom een stuk hoger zijn waarmee de verhouding tussen investering en te ontvangen huur weer in een rendabele verhouding heeft. Dit wordt vooral veroorzaakt door de puntentelling van de huurcommissie die snel omhoog gaat bij het toevoegen van luxe en nog steeds de basis is voor een buy to let taxatie. Het toevoegen van luxe kan er zelfs voor zorgen dat een huis boven de huursubsidiegrens uit komt en er onder de huidige wetgeving meer huur gevraagd mag worden dan de huurcommissie aangeeft.

Laat u ons uw verhuurde huis of appartement in Doetinchem of Zevenaar taxeren zullen wij u binnen het taxatieproces laten weten op welk punt er nog verbeteringen zijn door te voeren die uw rendement kunnen verbeteren.